异议登记是《中华人民共和国物权法》（以下简称《物权法》）规定的一项不动产登记制度。《物权法》第十九条规定，“权利人、利害关系人认为不动产登记簿记载的事项错误的，可以申请更正登记。不动产登记簿记载的权利人书面同意更正或者有证据证明登记确有错误的，登记机构应当予以更正。不动产登记簿记载的权利人不同意更正的，利害关系人可以申请异议登记。登记机构予以异议登记的，申请人在异议登记之日起十五日内不起诉，异议登记失效。异议登记不当，造成权利人损害的，权利人可以向申请人请求损害赔偿。”

由此，异议登记的本质在于：异议登记不是对物权变动状态本身所进行的登记。当事人申请异议登记，主要目的在于打破登记的公信力，避免存在产权争议的不动产为第三人善意取得，从而为其通过民事诉讼进行权利确认或者为直接办理更正登记收取更多的证据，提供一种临时的保障[1]。不动产登记制度的建立和完善，使不动产物权变动的公示公信原则得以确立。即使真实的权利与登记的权利不一致，前者在某些情况下也要让位于后者，合理信赖登记而受让不动产的第三人能够获得绝对的保护。现实中，因为种种原因，登记错误难以避免，如何保护真正的权利人的利益呢？在登记簿上的权利人与真正的权利人不一致时，应当允许真正的权利人申请更正。但更正登记程序要求比较严格，所需提交的证明材料较多，在争议一时难以解决或不能及时办理更正登记的情形下，应当允许真正的权利人对登记簿记载的结果提出异议，暂时限制登记簿上记载的权利人的权利，避免存在争议的不动产为第三人善意取得，从而为事实上的真正权利人进行救济提供临时性的保护。

基于异议登记作为一种临时性救济措施的本质，《物权法》《不动产登记暂行条例》及《不动产登记暂行条例实施细则》（以下简称《实施细则》）对异议登记这一登记类型进行了系统的规范，主要体现在：

异议登记是为了保护真正权利人利益，避免登记簿记载权利人滥用登记的公信力而暂时击破登记公信力的一种临时性的保障措施。“异议登记的优点就在于，能高效便捷地暂时切断登记簿的公信力” [2]。正是基于这一考虑，《物权法》并未对异议登记的条件加以规定，《实施细则》及登记机关内部工作规范中则明确强调了异议登记审查程序的高效性和便捷性。

《物权法》第十九条规定，“申请人在异议登记之日起十五日内不起诉，异议登记失效”。因此，在办理异议登记之后，申请人应当在15天内向法院起诉。这是因为，异议登记只是将对权利归属的异议在登记簿上加以记载，其本身并不能解决权利归属的问题。物权的确认只能由人民法院来进行。如果异议登记申请人没有及时起诉，就意味着其并不真正想重新确认权利，而只是给权利人设置障碍，这就违背了《物权法》规定异议登记的目的。而且，异议登记只是一种临时性的救济措施。申请人在提出异议登记之后，应当尽快在法院起诉，否则登记簿记载的权利人无法申请处分登记，不仅不利于不动产的流转和交易，也会损害登记簿记载权利人的利益。

在我国，从《物权法》的规定来看，异议登记被记载于登记簿后肯定会产生一定的法律效力，否则该法第十九条第二款也不会使用“失效”一词。问题是，异议登记具体产生何种法律效力？对此，《物权法》并无明文规定。正因如此，才会产生很大的分歧。笔者认为，从异议登记的本质出发，异议登记之后，不应影响登记簿记载的权利人另行处分其房屋权利;登记机构也不应拒绝其处分登记的请求，理由在于：

第一，异议登记并不表征权利，它只是一项临时性的救济措施。因此，其效力主要是警示他人该物权存在产权不明的交易风险。按照一般的社会经验，一个合理的交易第三人在发现了异议登记以后，他不会轻率地购买房屋[3]。但异议登记之后，登记权利人并没有被剥夺或者限制其权利，其仍然有权处分其财产，受让人也可以购买，其与相对人订立的处分其不动产权利的合同仍然是有效的。但是因为有异议登记，所以受让人不能构成善意取得[4]。在登记簿记载的权利人的处分权仍然存在且法律没有对其限制的情况下，如果登记机构拒绝为其办理处分登记，不仅缺乏法律依据，而且妨害了不动产的流转，违背了鼓励交易的原则。

第二，异议登记不影响处分登记，并不妨碍异议登记立法目的的实现。异议登记的本质在于为真正权利人提供临时性的救济，避免在异议登记期间第三人善意取得房屋权利。这一立法目的无需登记机构在异议登记之后拒绝处分登记，即可实现。例如，甲的房屋被乙申请了异议登记，现甲将房屋卖给丙，登记机构在办理转移登记过程中向丙提示该房存在异议登记，丙作出书面承诺表示知晓异议登记，要求办理转移登记并自愿承担由此产生的后果。登记机关亦为其办理了转移登记。此种情况下，丙明知异议登记的存在而购买房屋，显然不能适用善意取得。因此，如果最终法院判决该房屋系乙所有，则乙可以持判决书直接申请更正登记，将房屋更正到自己名下。在这一过程中，乙的利益并未因登记机构办理处分登记而受到损害。而丙明知异议登记的存在，就意味着其自愿承受了房屋所有权被更正登记到乙名下的风险，因此，不能认为其受到损失，故而丙也无权要求他人予以赔偿。可见，允许登记机构继续办理处分登记，并不损害真正权利人的利益，符合异议登记设立的本旨，也不会引发登记机构的赔偿责任。

第三，禁止登记机构继续办理处分登记，可能损害登记簿记载的权利人及第三人的利益，并可能引发登记机构的赔偿责任。在上述案例中，如果登记机构拒绝为丙办理转移登记，最终法院判决乙的异议不成立，则可能出现以下两种情形：1.此时甲见房价大涨，遂在丙不知情的情况下，持法院终审判决申请注销异议登记，再将之卖给丁并办理了转移登记。在此情况下，丙只能要求甲承担违约损害赔偿责任，而无法请求交付房屋并办理转移登记，从而损害其利益。其固然可能对甲请求违约损害赔偿，但也可能认为登记机构的不作为导致其无法取得房屋所有权，从而对登记机构要求赔偿;尤其是在甲无力承担赔偿责任的情况下，其往往会要求登记机构进行赔偿。2.房价大跌，丙拒绝再购买该房屋，从而导致甲的损害。在此情况下，甲固然可以依据《物权法》第十九条要求异议不当的乙赔偿，也可以要求丙承担违约责任;但也可能甲认为登记机构的不作为导致了丙的违约，从而对登记机构要求赔偿。

第四，可能导致查封制度虚置、异议登记滥用并妨碍不动产的流转。如果认为异议登记可以阻止不动产权利的处分登记，就意味着异议登记具有与人民法院查封相同的法律效力。但在设定条件和审查程度上，异议登记远远较查封登记宽松。依据《物权法》第十九条，申请异议登记无需申请人提供担保，登记机构也仅做纯粹的形式审查。而依据我国《民事诉讼法》，无论是诉前财产保全还是诉讼财产保全都有较为严格的条件和程序要求。例如，申请诉前财产保全，一方面，法律要求“情况紧急，不立即申请财产保全将使其合法权益受到难以弥补的损害” 作为诉前财产保全的前提;另一方面，申请人应当提供担保，不提供担保的，驳回申请。此外，人民法院接受申请后，必须作出裁定;裁定采取财产保全措施的，应当立即开始执行，即向登记机构发出协助执行通知书，由其进行查封登记。二者效果相同，但条件和程序上存在天壤之别，这就必然导致当事人通过异议登记来解决诉前财产保全的问题，从而导致查封制度的虚置。而异议登记极为宽松的申请条件和成本，以及与之不匹配的严厉效果，就可能引发当事人滥用异议登记的道德风险。例如，可能出现指使或者收买没有财产的人，对竞争对手恶意申请异议登记，使其无法对其房屋进行处分，从而受到损失。最终即便法院认定异议登记不当，异议登记申请人也没有财产进行赔偿。这种情况下，不仅阻碍了不动产的正常流转，实际上也加大了登记机构的风险[5]。

经过以上分析，笔者认为, 尽管不动产登记簿的推定力只是一种权利推定,该推定并非是终局的、确定的,是可以被推翻的。但是,异议登记却不并足以推翻登记簿的推定效力。因为登记簿上对异议登记的记载只是表明了利害关系人对登记簿的正确性提出了质疑,这种质疑固然在一定程度上动摇了登记的权利表象效力,但它毕竟只是利害关系人的一种主张而已。