一方面，随着社会经济的快速发展，城市房地产价格的持续高位，使得房屋这一不动产在人们生活资料中占据了极其重要的地位，房屋的权属问题也是人们日益关注的重要话题。另一方面，随着物权法、物业管理等相关法律规范的出台以及人们法律意识的不断增强，因住宅小区建筑物专有、共有部分权利归属、使用、收益、处分而引发的不动产行政登记案件快速增长。

从日常办理的案件类型分析，业主委员会涉诉的不动产行政登记案件的类型高度集中，主要集中在建筑物区分所有权（包括业主共有权、车位所有权等）纠纷类型，争议对象主要集中：小区地面停车位权属、地下车位权属、物业管理用房及公共配套设施权属、小区其他公共部位权属。

因业主委员会作为维护全体业主利益的自治组织，代表全体业主的意志参与案件，此类案件涉及利益广、影响范围大。其次，涉业主委员会不动产行政登记纠纷案件事实认定和法律关系复杂，不同法律关系相互交织。既涉及对应诉主体资格的程序性及合法性判断，又涉及案件背后物权法律关系的判断，不同法律关系相互交织，程序与实体事实双重审查判断，加大了案件处理难度。

物权法虽对业主共有部分和业主共同管理事项权利作出规定，但只是抽象概括性规定。实践中，业主专有部分与共有部分的权利行使边界争端多发。如开发商与业主就车位归属没有约定或约定不明，如何确定其权属及收益分配？建筑物楼顶平台、人防工程等是否属于业主共有？这些资源及收益归属的争议时有发生，进而也导致业主认为登记机关权属登记错误而引发的行政案件持续不断增加。

地面车位建造于小区地上空间，分为两种：一是在小区规划许可内建设的车位，二是在小区规划许可外增设的车位。

根据物权法相关规定，建筑区划内的道路及绿地属于业主共有，但属于城镇公共道路、城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内，规划用于停放汽车的车位的归属，由当事人通过出售、附赠或出租方式约定。占用业主共有道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。据此规定，经规划许可的位于建筑区划内用于停放汽车的车位，开发商以出租形式交付业主使用后，业主仅从开发商处取得对车位的暂时占有权和使用权，所有权应属于开发商。没有经过规划，占用业主共有道路或其他场地新增的车位所有权，应属于全体业主共有[1]。

建筑规划内车位的归属系当事人约定范围，处理相关权属争议时，首先应关注当事人之间关于车位、车库权属的约定。约定方式可采取公开出售转让所有权、在商品房买卖合同中约定以优惠无偿附赠或有偿租赁使用。当因未约定或约定不明而产生权属争议时，应将项目建设时按照规划建设（建筑区划内规划用于车位用途）的车位、车库归属，由双方当事人自行协商确定；对项目建设按照规划批准建设完成后占用业主共有道路或其他场所增设的车位，应认定归属全体业主共有。

第一种，除人防工程外的普通地下车位。依据物权法第一百四十二条规定，在建设工程规划许可范围内的车位，所有权归属开发商。对于未登记但拥有建设工程规划许可证的车位，笔者认为其所有权仍归属于开发商，物权法第七十四条第二款可佐证，该款规定，建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。根据该款，开发商既然可以出售、赠与等方式进行处分，那隐含的前提必然是拥有所有权。

第二种，若属于具有人防功能的地下车位，平时用于停车，战时用于人防工程。对于这类车位的权属国家法律层面未作明确规定。《城市地下空间开发利用管理规定》第二十九条规定，平战结合的地下工程，平时由建设或者使用单位进行管理，并应保证战时能迅速提供有关部门和单位使用。根据物权法第五十二条规定，国防资产属于国家所有。《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则》第九条规定，作为人防工程的地下室也不计入公用建筑面积。因此，此类车位不可办理产权登记，所有权既不属于开发商，也不属于全体业主，属于国家所有。但需要注意的是，按照人民防空法第五条规定，人民防空工程平时由投资者使用管理，收益归投资者所有。

首先，《北京市物业管理条例》第十八条对物业管理（服务）用房进行了定义，是指新开发建设项目，一个物业管理区域内配建独立且相对集中的物业服务用房，满足物业管理设施设备、办公及值班需求。

其次，物业管理用房系依规划定点建造的，为区分所有权建筑物管理人进行业务必需的场所。建筑物建造规划定点是对建筑物地域及其范围、公共设施面积及负担率等特定事项的确定。依照物权法第七十二条第一款的规定，物业管理用房为业主共有。在建筑物竣工验收交付后，物业管理用房的分割、转移、调整或重新配置，应当由业主共同或业主大会决定[2]。

物权法第七十三条原则性规定，建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。但问题是小区中修建的供业主休闲、娱乐以及商务活动之用的场所，诸如小区会所、游泳馆、商务中心等是否属于公共场所和公用设施？

实践中，对于开发商与购房人在房屋销售合同中已对相关设施、用房的权属进行明确约定，可视为双方当事人对权属问题达成的合意，只要该约定不违反法律、法规的禁止性规定，应当从其约定来确定所有权人。但对于无约定又没有产权登记的情况下，权属的确定一般会查看建筑物其建设成本是否计入房地产开发项目的成本，查看公共部分分摊面积是否包含争议房屋面积，如计入的话归业主共有，不计入的话归开发商所有。如果，开发商就相关设施、用房进行单独立项、报批并且建设成本与小区内出售给业主的房屋分开核算，并提供相应证据的，产权应归属于开发商。